スペインでの利点: 混合

ベネット・ボイルズ

2023 年 6 月 9 日

スペインでは複合用途開発はまだ新しいが、インモビリア・コロニアルはマドナムのオフィス兼住宅複合施設が新境地を開拓することを期待している。 (インモビリアリア コロニアル)

スペインでは、厳格な 1 区画につき 1 回の使用のみのゾーニング規則により、長年にわたって複合用途プロジェクトの成長が制限されてきましたが、マドリードの新しいオフィス、住宅、商業プロジェクトの建設者たちは、自分たちの例が他の統合プロジェクトへの道を開くことを期待しています。

スペインの不動産多国籍企業インモビリアリア・コロニアルの開発者は、マドリード最大の鉄道ターミナルであるアトーチャ駅近くの区画を管理する特別規則を利用して、初の複合用途プロジェクトを建設した。 完成すると、マッドナムは、606,000平方フィート（56,300平方メートル）のオフィススペース、324,000平方フィート（30,100平方メートル）の居住スペースを含む、約970,000平方フィート（90,000平方メートル）の仕事、遊び、生活のためのスペースを提供することになります。商業スペースは 39,000 平方フィート (3,600 平方メートル) です。

このプロジェクトの住宅面は、130億ドル以上の企業にとって出発点となる。 上場オフィス不動産投資信託は、主にマドリッド、バルセロナ、パリにあるクラス A 不動産の 1,830 万平方フィート (170 万平方メートル) を超えるオフィスポートフォリオを管理していますが、コロニアル経営陣は、キャンパスに住宅部分を追加することを次のように考えています。これは、プロジェクトのリスクを分散しながら、マドリッドのアパート需要の高まりを活用する機会でもあります。

マドナム（マドリードのマッド、ラテン語で「今」を意味する数字）は、マドリード南側の衰退しつつある工業地区アトーチャで最大の開発の 1 つであり、市の都市計画担当者は長年にわたって再生の機会を見出してきました。

この複合施設は、スペインの石油化学大手レプソル本社の向かいに位置し、地下鉄、バス (都市部および地方バス)、郊外への接続が良好な交通ハブであるメンデス アルバロ インターチェンジからは 250 m (800 フィート) の距離にあります。市内の他の地域や郊外まで電車でアクセスできます。 また、ニューヨーク市のグランド セントラル駅に相当するマドリードのアトーチャ駅からも 2 km (1.2 マイル) です。

しかし、こうした交通の便の良さは予想よりも重要ではないかもしれない。開発者らは、このプロジェクトの374戸のアパートメントの7,000人のオフィス利用者と1,600人の住人がこの複合施設を昼夜問わず賑わわせてくれると信じている。

マドナムには、606,000 平方フィート (56,300 平方メートル) のオフィススペースと 39,000 平方フィート (3,600 平方メートル) の商業スペースに加えて、324,000 平方フィート (30,100 平方メートル) の居住スペースがあります。 完成すると、住民はマドリッドのパノラマの景色を望む屋上スイミングプールを利用できるようになる。 (インモビリアリア コロニアル)

コロニアル社は2018年に未利用の工業用地2区画を取得した後、マドリッドの大手建築事務所であるエストゥディオ・ラメラ・アーキテクツを雇い、同社と協力して24万6,000平方メートルの敷地に97万平方フィート（9万平方メートル）の複合施設を設計した。 -フィート（22,900平方メートル）の敷地。

Estudio Lamela は、ヨーロッパ、中東、メキシコ全域でさまざまな注目を集めるプロジェクトを設計してきました。 マドリッドでは、同社は主にコロン広場のコロンタワーとマドリード・バラハス空港の1,300万平方フィート（120万平方メートル）のターミナルT4（リチャード・ロジャース・パートナーシップとの協力による）の工事で知られている。 ）。

共同チームはさまざまな関係者や不動産専門家と50回以上の会議を開催した。 チームメンバーはまた、ロンドンのキングスクロスとバタシー発電所、コペンハーゲンのマースクタワー、アムステルダムのウェスタードックアパートメントなど、ロンドン、コペンハーゲン、ロッテルダム、アムステルダム、マルメで成功を収めたさまざまな複合用途プロジェクトを訪問しました。

このスタディーツアーは、チームが同じ開発内で異なる用途を組み合わせる利点をより深く理解するのに役立ちました。 マドリードに持ち帰った重要な教訓の 1 つは、強力な複合用途プロジェクトが地域の活性化にどのように役立つかということでした。これは、交通の便が良いにも関わらず、準工業地帯であるアトーチャ地区におけるマドナム プロジェクトの目標の 1 つでした。都市の無視された地域の。

幹部らはまた、オフィステナントは店舗、レストラン、アパートのエコシステム内にあるスペースを借りることに利点があると考えているため、オフィス以外の用途を組み込んだオフィス複合施設は、そうでないオフィス複合施設よりも高い賃料を請求できる可能性があると指摘した。

新しいマドナム複合施設には、オフィス、アパート、レストランに加えて、地元の植物で手入れされた中庭があり、朝のカフェ コン レーチェや夕方のタパスに最適です。 (インモビリアリア コロニアル)

すべての許可の取得に若干の遅れがあったにもかかわらず、プロジェクトは 2019 年に前進しました。基本的な建築図面は同年 6 月に完成し、2019 年末に掘削と建設の許可が与えられ、請負業者は 2020 年 2 月に掘削を開始しました。 36 か月の建設プロジェクトを予定しています。

そして、発掘開始からわずか数日で、建設業者は複雑な問題に直面し始めました。

2月中旬、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックがスペインに伝わり、多くの従業員が職を失った。 プロジェクトは移動と不要不急の仕事に対する公的制限を厳格に遵守しながら、作業は続けられた。 請負業者らは、ウイルスの影響で予定より６カ月遅れたと見積もっている。

2020年7月、作業員らはさまざまな考古学的遺物を掘り出したが、そのほとんどが旧石器時代の矢尻やげっ歯類の骨だった。 彼らの発見により、コロニアル社は詳細な調査を実施するために考古学者のチームを派遣する必要があり、調査は2021年1月まで続けられた。発掘と基礎工事は進められたが、請負業者は学者らを回避して作業しなければならず、進捗はさらに遅れた。

6か月後、考古学者たちが去り、仕事のペースが回復し始めたちょうどそのとき、大吹雪に見舞われた。 2021 年 1 月、ストーム フィロメナにより、48 時間以内に敷地が 60 cm (23 インチ) 近くの雪に埋もれました。 ニューヨーク州バッファローの住民にとっては大したことではないように聞こえるかもしれないが、一片の雪も降らずに冬を越せる都市にとって、この降雪は大きな影響を及ぼした。 雪の吹きだまりにより、作業現場へのアクセスが数日間不可能になり、敷地の基材は水はけの遅い粘土でできているため、雪と氷が溶けると排水に大きな問題が発生しました。 作業を再開するには、特別なアクセス道路を建設し、大量の塩を注入する必要がありました。

最終的にはコロニアルの請負業者は軌道に戻ったが、現在はエネルギー価格の上昇、サプライチェーンの混乱、金利上昇によって資材コストが着実に上昇する環境にある。 コロニアルは、現場内外でさまざまな対策を講じてコストを抑制しようと努めました。 同社は、建築許可申請プロセスを合理化するとともに、不安定な材料価格の変動を緩和するために請負業者間の競争を促進するために、住宅とオフィスの両方のコンポーネントについて敷地管理を地下段階と地上段階に分けました。

同社はまた、アパートにプレハブのバスルームを選択し、建設業者の 1 つである OHLA に新しい技術を使用して建物のコンクリートの硬化状況を監視させることに同意しました。 OHLA は、コンクリート スラブに埋め込まれたセンサーを使用して、内部の温度と湿度を測定しました。 携帯電話アプリを介して材料の強度と弾力性に関するリアルタイムのデータを取得できるため、建設の迅速化に役立ちました。

コロニアルは、マーケティングにおいて、小売スペースのアンカーテナントとオフィスの多国籍企業を探すだけでなく、不動産を購入する余裕のない若者という 2 つの重要な住宅賃貸市場にも手を伸ばすことで、キングス クロスの戦略を 1 ページ抜粋しました。マドリッドにいる短期および中期の宿泊施設を必要とする専門家。

活気のある公共の屋外スペースは、インモビリアリア コロニアルのマドナムに対するビジョンの重要な側面です。 (インモビリアリア コロニアル)

コロニアル社は、複合施設を市場に投入するというプレッシャーにもかかわらず、高い環境、社会、ガバナンス（ESG）基準を遵守し続けていると述べている。

環境特徴には、プロジェクトの住宅側とオフィス側に 1 つずつ、合計 69,000 平方フィート (6,400 平方メートル) の敷地内にある 2 つの美しい屋内エリアが含まれ、緑の屋根、植物の壁、プランターが設置されます。 緑がほとんどない地域に緑が追加されるのは歓迎すべきことだが、開発業者は主に在来種を植えることを意図しているため、多くの水を必要としないはずだ。

また、グリーンな姿勢は表面的なものだけではありません。 完成すると、建物は二酸化炭素排出量が少なく、エネルギー消費量がほぼゼロになります。稼働後の二酸化炭素排出量は年間で 0 キログラムに相当します。 地下には雨水をためる貯水槽が設置されるが、これは頻繁に干ばつに見舞われる都市にとっては良いことだ。 最終的に、コロニアル経営陣は、建物の住宅側では BREEAM Very Good の認定を取得し、オフィスビルでは LEED ゴールド/プラチナの認定を受けることを計画しています。 さらに、一部の労働者はキャンパスに住むことを選択し、コミュニティ全体の二酸化炭素排出量をさらに削減する可能性があります。

植民地側の幹部らは、プロジェクトをさらに環境に優しく、よりユーザーフレンドリーなものにしたかったが、厳格な都市計画規則により余分な時間が必要となり、その能力が制限されたと述べている。 たとえば、新型コロナウイルスの影響でバルコニーの需要が急増しましたが、承認プロセスに時間がかかり、建設が進んでいたため、設計を調整して予定通りに進めることができませんでした。

また、交通機関の接続が優れており、マドリレニョの人々は今後数年で車の運転がますます減少すると予測されているにもかかわらず、時代遅れのゾーニング規則により、コロニアル社はマドナムに900台の駐車スペースを設けることが義務付けられていた。 さらにコロニアル誌は、ガレージには電気自動車900台の充電に必要なインフラが整っていなかったために、このスペースが恐竜の巣になっている可能性があると指摘している。

市当局はこのプロジェクトの成果に非常に前向きだ。 マドリード都市開発担当のマリアノ・フエントス・セダノ氏は、これがコロニアル社との多くの成功した事業の最初のものとなることを期待していると語った。

ULI は、Madnum プロジェクトにも気に入った点がたくさんあると考えています。 マドナムは、メンデス・アルバロ地区のクラスAビルのストックを増やすだけでなく、この地区の将来を形作る開発である、とデロイト・スペインおよびEMEAの不動産マネージング・パートナーでULIマドリード会長のアルベルト・バルス氏は述べています。 。 マドナム氏は、「最高のESG基準と組み合わされた最先端の複合用途開発を行っている。新しい働き方と暮らし方を強化する都市再生プロジェクトのトップアンバサダーだ」と述べた。